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来信标题 关于上天梯府前名苑小区有关问题
提交时间 2024-04-01
来信内容 一、房屋买卖建设及销售交易问题 2012年10月27日业主与信阳弘居置业有限公司（简称：开发商）签订的房屋认购合同（简称：认购合同）合同号府前名苑：0000188房屋面积：95.18平方。当日现场支付85%购房款、认购合同内容未见房地产开发资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。商品房销售委托书等信息、2021年03月15日开发商与业主签订的商品房买卖合同（简称：买卖合同）合同编号：XS00015610、房屋代码：850418房屋面积：95.72平方，多出了0.54平方要求补差价。当日支付15%尾款（含差价款），买卖合同内容才显示2020年11月02日房屋达标交付、企业资质证书号:413005635、【国有土地使用证号】为(2019)信阳市不动产权第0013688号、 建设工程规划许可证号为411500202040002、建筑工程施工许可证号为4115002005140001. 【建设工程竣工验收备案证明文件】【《房屋所有权证》】，豫(2020)信阳市不动产权证【备案号】【《房屋所有权证》证号】为20200017671号 未见商品房预售许可证和有关法定信息，除了国有土地使用证是2019年获取的其它证书均为2020年获得。销售房屋时和取得有关证件时间相差最近10年时间 ，证明2012年开发商没有合法完整的建设资质和销售房屋行政许可等，预售房屋交易行为违法。是否违反《民法典》第六条、第七条、第八条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十七条、第二百二十一条、第二百二十二条、《消费者权益保护法》第二条、第三十九条、《建筑法》第七条、《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第四十五条、第六十八条《城市房地产开发经营管理条例》第五条、第十三条、第十六条、第十七条、第二十二条、《商品房销售管理办法》第二条、第三条、第七条、第十一条、第十三条、第十六条、第二十二条、第二十六条、第三十条、第三十二条、第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、第七条、第十三条、《河南省城市房地产交易管理办法》第十一条、第十二条、第十三条、第二十一条。住房城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条、第二条、第三条、《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第一条、第二条、河南省住建厅发布的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》第二条、第三条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条等法规，业主没有收到过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关权益文件资料。请主管机关确认开发商行为程序是否违法并将处理结果予以向社会公开回复。 二、物业合同关系及公开义务问题 2012年10月27日签订的《房屋认购合同》第八条约定前期物业为信阳市福祥胜物业服务有限公司（简称：福祥胜物业）、选聘和更换信阳昌建时代物业服务有限公司（简称：昌建时代物业）、信阳新地物业服务有限公司（简称：新地物业） 昌建时代物业和新地物业两家公司入驻小区业主不知情。未依据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十四条、《河南省物业管理条例》第二十三条、第五十六条、《招标投标法》第三条、第五条、第七条、第三十二条、第五十条、第五十三条、《河南省物业管理委员会工作办法(试行)》第十四条 、第十五条、第二十条、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条、第四条、第十条、第二十二条、第二十五条、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条、第四条、第六条、第二十三条、第二十九条、等有关法现，没有提前15天通知全体业主参与表决投票民事权利，招投标程序是否合法有效？2020年09月24日开发商私自与新地物业签订《前期物业服务合同》期限为10年，《河南省物业管理条例》第三十七条规定、物业管理委员会的任期一般不超过三年。正常物业服务合同期限为3至5年、约定10年显然违反公平原则和自然规律、公序良俗等。根据《民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百四十八条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第四百九十条、第四百九十条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百条等相关法规。开发商进行随意指定物业，应予以禁止。违反《反垄断法》第三条、第六条、第七条、第八条、第十一条、第十五条、第二十二条等规定、业主不知情未行始法定权利或变向有意对业主限制民事权利，自始对业主没有约束力。（同时这多年来都是以个人名义向小区业主收取所谓的物业费用，该物业公司未提供对公法人银行账号）新地物业也未依照《民法典》第二百八十一条、第九百三十八条、第九百四十三条、《物业管理条例》第四十条、《河南省物业管理条例》第四十一条、第四十三条履行法定公开义务，自购房之日起开发商及有关单位除2021年3月办理房产证时交房屋尾款是售楼部人员联系业主付款外其它没收到任何关于行使业主的权利的通知。仅是选择性公开部分法定义务？椐查《企业信用信息公示报告》工商信息登记信息证明同一个工作人员同时有两个身份、一是开发商售楼部工作人员、二是昌建时代物业和新地物业服务企业主要人员、开发商与物业公司是否属于串通一气、有失公平？前期物业合同是否合法有效？所谓的物业按0.6元/每平方向小区业主收取，不名身份人员以个人收取物业费未开具增值税发票是否合法？依据《中华人民共和国价格法》第二条、第七条、第十四条、《物业服务收费明码标价规定》第三条 、第四条、第五条、第六条、第十二条、《物业服务收费管理办法》第五条、第七条、第八条、第十一条、第十二条等相规法规是否符合法规？《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条、第二十二条相关法规应当开具发票，物业公司是否真实？物业服务人员和劳动社保关系人员记载？、物业也未公开业主知情权义务拟违反《中华人民共和国消防法》第十八条、《国务院消防安全责任制实施办法》第十四条、第十八条、《河南省消防条例》第十一条、第十七条、第五十八条、《河南省消防安全责任制实施办法》第十七条、第二十二条、《信阳市物业行业消防安全管理规定》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十七条、第十八条《信阳市消防安全责任制实施细则》第七条、第八条、第十一条、第十六条等相关法规。 三、维修资金申请与使用问题 2021年03月15日开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合同编号：XS00015610、房屋代码：850418内容约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏:保修期限为:5(不得低于5年)、电气管线、给排水管道、设备安装:保修期限为:(不得低于2年)、依据《商品房买卖合同》交付日期显示为2020年11月02日小区房屋应在保修期内，依据《建筑法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条、第七十五条、《建设工程质量管理条例》第四十条相关法规应在保修保修范围内，为何2023年08月7日新地物业动用维修资金进行维修房屋是否违法？根据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、《河南省物业管理条例》第十八条、第二十四条 、第七十条等法规。《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第十九条、第二十二条、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十七条、第十八条、第二十一条、《信阳市住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第十九条、第二十条、第二十二条、维修资金为全体业主所有，动用法定程序应要通知全体业主、有三分之二和四分之三以上的业主同意表决才能动用。据悉维修和更新、改造方案公示证明上面显示仅为两名业主代表签字。大部分业主不知情、是否有通知全体业主书面记录？还是选择性通知部分业主？程序和申请材料是否真实合法：未全部完整公开法规义务是否合法？ 四、侵犯业主公民个人信息违法问题 新地物业或开发商非法将业主个人信息提供不法机构和人员通过电话和短信骚扰催收物业费泄露业主个人信息行为。严重侵犯业主的安宁权等。根据《民法典》第一百一十一条、第一千零三十二条、第一千零三十三条、第一千零三十四条、第一千一百六十五条、《个人信息保护法》第二条、第十条、《反电信网络诈骗法》第五条、第二十五条、第二十九条《居民身份证法》第十九条、业主公民个人信息受法律保护。 新地物业是否违反《河南省物业管理条例》第四十二条、第八十五条相关法定。据悉上天梯管理区府前名苑小区共计256户、装修入住185户。新地物业是否违法？是否需要承担行政责任？贵单位调查确认新地物业公司共计泄露多少条业主公民个人信息。 综合上述四项问题严重侵犯了业主用房的权益。请贵机关确认有关单位行为或有关事项程序是否合法并予以问题以职释法回复，谢谢！

受理回复

回复单位 市住建局
回复时间 2024-04-22
回复内容

您好！您反应的问题已收悉，现将答复如下：

一、关于反映的买卖建设及销售交易问题。经了解，府前名苑小区为平桥区上天梯管理区招商引资项目，于2010年开始至2011年基本建成，后期因项目手续不全等原因一直无法办理产权证。2019年7月上天梯管理区将该项目纳入市问题楼盘化解攻坚管理台账，2020年9月府前名苑小区依据问题楼盘文件政策，已可以办理产权证。信访人钱德志于2013年购买5号楼3单元606号房，于2021年3月15日签定买卖合同，并办理产权证。

二、关于反映的前期物业合同是否合法有效的问题。依据《河南省信阳市平桥区人民法院民事判决书》（2024）豫1503民初826号判决结果“新地物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，新地物业与信阳弘居置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效”。

   三、关于反映新地物业动用维修资金进行维修房屋是否违法的问题。经了解，府前名苑小区是问题楼盘，维修资金申报日期是以实际竣工日期为准，该小区实际竣工日期为2011年11月1日，截止目前为止已近12年，小区漏水严重，安全隐患多，业主反映强烈，新地物业按程序申请启动维修基金，经过小区三分之二业主签字同意后，并在小区进行公示后，报信阳市住建局审批，流程符合规定。

 

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