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来信标题	请求协调信阳市儒房房地产营销策划有限公司退还团购费2万元
提交时间	2018-10-12
来信内容	投 诉 书 被投诉人（单位）：信阳市儒房房地产营销策划有限公司 联系电话：‬15737637999（公司法人）15565538601‬(销售员) 请求事项：请求信阳市儒房房地产营销策划有限公司全额退还就信阳市平桥区平桥大道固航小区2栋11楼B户型房源所支付的购房团购费2万元整。 投诉事由： 本人于2018/8/22在朋友圈里看见信阳市平桥区平桥大道固航小区房屋出售信息，被超低房价4600一平和两万抵五万优惠吸引，中介文字游戏让我以为是抵4600一平后的总房价，同一天下午和儒房中介公司吴全庆一起看房，明确告知该房并无预售证，预售证会在开盘前下来，并未告知无预售证买房的风险并承诺明年国庆前交房，交房后两年内下房产证。当时喜欢的那个户型并无合适的楼层故并未决定买。24号被儒房吴全庆告知我喜欢的户型售楼处有11楼没卖出去，如果我要买他们问开发商要该套房，前提是我要先交定金，然后本人就带着家人再去看了一遍当天下午交了团购费两万，说是两万抵五万，并未说明是用两万元买到的4600一平的价格。交钱时说能在4600的基础上再降低但是要给开发商好处费一万元以内，我也同意了。第三天告知我不但没低还涨到4800，我没同意，我老公松口4700就买，中介和开发商当即同意。后因未筹齐首付一个礼拜内未付首付。随后查阅了无预售证买房的风险和听朋友说那栋楼属于违建，政府只批下来26楼，他们却盖32层，房产证下不来。两个大风险让本人决定不买该房，但中介不退团购费，说是他们已经给开发商交了五万，开发商那边不退还给他们。期间自己多次问中介要未果，后中介说同意退一万元，我不同意,本就没有认购成功，根据协议内容本就全部退还，而这明显存在欺诈的行为，深深伤害我购房的欲望，所以我要求退房退定金。理由为： 1、并未按照认购书上约定的在签订认购书之前向我履行《商品房买卖合同》及其附件等的告知、说明义务,违反了《商品房销售管理办法》第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”。 2、涉嫌未明码标价的违规行为，在售楼处现场未发现一房一价的信息，销售员也未向我们展示价格，只是选择哪个房子就报哪个房子的价格进行计算，根据国家发展改革委关于发布的《商品房销售明码标价规定》“第六条　商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。第七条　商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。第八条　商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”规定，若开始售房，必须要将房子的一房一价信息在售楼处明显处进行展示，所以该行为已经涉嫌未明码标价的违规行为。 3、涉嫌不明收费的违规行为，在咨询的过程中，销售员说交2万元可以抵扣总房款的5万元，但这2万元是做为团购费由中介收取，不计入总房款，同时若想以超低于广告宣传的4600元/平甚至更低价格成交，必须要交好处费(不超过1万或是不超过优惠价的50%)给开发商，既然可以做到更低的价格我们也就同意了，但事实上第三天被告知，没有做到最低价，反而涨到4800元/平，还说会继续上涨，后来迫于压力，最终接受了4700元/平的价格进行成交，事后才明白，这些收费都属于不明收费，根据国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”及《长沙市房屋产权管理局关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》“四、加强对商品房销售代理机构和销售人员的管理。...房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”规定，收取除总房款以外的费用都属于不明收费，更不要说交好处费才能做低单价，这些行为，已经涉嫌不明收费及欺诈的违规行为。 4、涉嫌不具备销售资格的违规行为，在咨询的过程中，销售员告知现在的商品房预售许可证还没有办下来，到开盘之前肯定会办下来，我也是第一次买房针对有没有预售许可证的事情也没有太在意，既然在开盘之前能办下来，到时应该没有什么问题，直到认购签约到现在商品房预售许可证都没有办下来，事后通过了解才知道，在没有商品房预售许可证的情况下是不允许进行收取购房款，根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；”规定，这样的情况下是属于不具备销售资格，所以已经涉嫌不具备销售资格行为。 5、至今并未认购具体房源，在咨询的时候被告知还没有预售许可证，现在只是认筹阶段，等开盘后再可以进行认购，而事后才知道在没有获取商品房预售许可证的时候就开始认筹是属于违法的行为，所以当心自己到时花钱买这里的房子，最后办不了网签、签不了购房合同，甚至拿不到产权证，所以就放弃认购，根据协议规定，在未认购的情况下，该2万元不属于定金范围，购房者有权要求授卖人退还，所以现在提出退款申请，授卖人必须退还。 6、涉嫌虚假宣传的违规行为，在销售员的微信朋友圈里宣传，该楼盘的最低价为4600元/平，交2万还可以抵5万的优惠活动，本着可以以这么低的价格可以买到此位置的房子，觉的还是可以一试，事实上到了售楼处，销售员说这只是最低价，已经没有了，若想以低于这个价格进行成交，必须要交好处费(不超过1万或是不超过优惠价的50%)给开发商才能做到这个价格或是更低，既然已经没有4600元/平的房子为什么还要以这样的价格进行做宣传，这不是明显欺诈吗，事后才知道这属于虚假宣传，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”、《广告法》第二十六条“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”及《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“（一）发布虚假房源信息和广告；”规定，不以事实做为依据的宣传属于虚假宣传，若事实上已经不存的必须要将之前的广告撤下，而这明显还在以此价格进行宣传，所以已经涉嫌虚假宣传的违规行为。 7、涉嫌价格欺诈的违规行为，由于广告宣称最低价为4600元/平才过来咨询，但销售员说这个价位的房子已经没有了，若想以这个价格成交或是更低价格必须要交好处费(不超过1万或是不超过优惠价的50%)，我也欣然同意了，但事实上第三天被告知没有降价反而涨到4800元/平，这不是明显存在欺诈的行为嘛，根据《中华人民共和国价格法》制定的《禁止价格欺诈行为的规定》第七条“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：（一）虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的；”、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”规定，这种以交好处费才能降价为由而事实上又没有降价反而涨价的行为，已经涉嫌价格欺诈的违规行为。 8、涉嫌违章建筑的违规行为，在事后了解该楼盘的信息时，听说该楼盘之所以到现在还没有获取商品房预售许可证是因为有违建的行为，说是原本的规划设计该楼盘是26层楼高，而现实中却建成32层，本原本的建筑多出6层，所以到现在还没有获取商品房预售许可证，事后向规划局进行咨询了解得知确实有这样的事情，现在还在论证的过程中，至于什么结果还没有结论，根据建设部的《建筑装饰非毛坯管理规定》，房屋装饰非毛坯时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰非毛坯方案的使用安全进行审定，只有审定后才可以进行改造，而这个被赠送的一层面积根本就不受法律保护，根据《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”、《住宅室内装饰装修管理办法》第二章“第五条禁止行为中所列第（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；第（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”规定，开发商允许在施工的过程中私自更改原有的规划设计，若是想更改必须要重新由设计院出图，然后多方论证，审批通过后才能按新的方案进行施工，所以该行为已经涉嫌违章改造的违规行为，导致的后果就是我们这些购买此楼盘的业主的利益得不到保障，若最后通不过很有可能买到的房子是烂尾楼。 以上诉求均有录音、图片、协议为证。为了维护本人的合法权益，特此提起投诉，望有关部门领导能够帮我协调处理，要回购房定金2万元整，同时是为了防止此类违规行为再次发生在其它的消费者身上，在这里万分感谢。

受理回复

回复单位	市住建局
回复时间	2018-11-22
回复内容	您好！欢迎您的来信咨询，您所反映的问题，并非我局业务职能，请咨询市房产管理中心。